ESTUDIO DE MERCADO (CONSTRUCCIÓN)

 

1.      ESTUDIO DE MERCADO

 

El estudio de mercado se refiere a ideas relativas a la compra y venta (transacciones comerciales) de productos y servicios (productores y clientes demandan).

 

El estudio de mercado proporciona información apropiada sobre la demanda, oferta, precios de productos y servicios inmobiliarios que permitirá enfocarse de forma objetiva en la construcción y comercialización de departamentos en el sector norte de la ciudad de Quito.

 

1.1.            Objetivo del estudio

 

1.1.1.      Objetivo general

 

Analizar el mercado del sector de la construcción para proponer un estudio de factibilidad para la construcción y venta de un proyecto habitacional en el sector norte DMQ en el año 2017.

 

1.1.2.      Objetivos específicos

 

·         Realizar un estudio de mercado para determinar la demanda y oferta de vivienda en el sector norte del DMQ.

·         Efectuar un estudio técnico y administrativo para determinar el tamaño, capacidad, localización, requerimientos, aspectos legales que se relaciona con el proyecto habitacional.

·         Calcular y analizar los costos, gastos e ingresos que se incurriría en la construcción y venta  del proyecto  habitacional.

·         Elaborar un estudio económico para garantizar la viabilidad y rentabilidad del proyecto habitacional.

 

 

1.1.            Productos y servicios

 

La propuesta es ofertar y comercializar viviendas en el sector norte de Quito:

 

 

 

 

 

 

 

 

 


                       Figura  1 Viviendas en el sector norte de Quito

                       Fuente: www.google.com.ec (2017)

 

1.2.            Segmentación del mercado

 

La segmentación de mercado permite señalar y dividir  a las variables relacionadas con el sector inmobiliario en función del: nivel de ingresos, capacidad de ahorro y deseo de adquirir un departamento en el norte de Quito (sector valle de Calderón). A continuación se presenta la segmentación de la propuesta:

 

Tabla 1  Segmentación de mercado

Segmentación

Detalle

Geográfica

Provincia Pichincha, Ciudad de Quito, sector norte de Quito

Demográfica

Números de hogares del norte de la ciudad de Quito.

Socioeconómica

Nivel ingresos superiores a $600 mensuales de las familias del norte de Quito.

Clase social media

Fuente: INEC, 2010

 

1.3.            Población a atender

 

La comercialización de los departamentos se realizará en el norte de Quito, sector de Marianitas, valle de Calderón.

 


Tabla 2  Población del Sector Norte de Quito

Años

Parroquias - Población

Cotocollao

Ponceano

Comité del Pueblo

El Condado

Carcelén

Jipijapa

Cochapamba

Concepción

Kennedy

San Isidro del Inca

Calderón

Total

2010

31.623

54.052

46.932

86.094

54.938

35.475

57.910

32.269

69.484

41.785

15.2731

663.293

2001

33.026

52.106

37.133

54.938

39.614

35.646

44.613

37.357

70.227

28.720

85.828

519.208

1990

28.832

41.107

22.152

21.497

23.052

31.938

27.557

40.667

67.298

12.675

36.297

353.072

Número de personas por hogares

3,27

3,33

3,58

3,75

3,52

2,96

3,52

2,95

3,19

3,61

3,68

3,40

Fuente: INEC, 2010

 

El proyecto inmobiliario será comercializado a los habitantes del sector norte de Quito, a las siguientes parroquias: Cotocollao, Ponceano, Comité del Pueblo, El Condado, Carcelén, Jipijapa, Cochapamba, Concepción, Kennedy, San Isidro del Inca, Calderón; la suma de habitantes para el año 2010 fue de 663.293 habitantes con un promedio de personas por familia de 3,40 (promedio de  todas las parroquias que se utilizará para la proyección en familias, la misma que se proyectó con una tasa de crecimiento poblacional del 1,51%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censo 2010. Además, el mismo organismo determina que un hogar está compuesta por 3,9 personas (censo 2010). Con estos datos se proyectó la población hasta el año 2024


A continuación, se presenta la proyección de la población y familias de la ciudad de Quito.

 

Tabla 3  Proyección de la población hasta el año 2024

 

Año

Población

Familias

2010

663.293

170.075

2011

673.309

172.643

2012

683.476

175.250

2013

693.796

177.896

2014

704.272

180.583

2015

714.907

183.309

2016

725.702

186.077

2017

736.660

188.887

2018

747.784

191.739

2019

759.194

194.665

2020

770.671

197.608

2021

782.322

200.595

2022

794.149

203.628

2023

806.155

206.706

2024

818.342

209.831

Fuente: INEC, 2010

 

El año base que se consideró para el estudio es el 2019 con 759.194 habitantes equivalentes a 194.665 familias. Además, se utilizó la tasa de crecimiento poblacional del 1,51% anual del norte de Quito.

 

1.4.            Mercado objetivo

 

Son todas las familias que habitan en el sector Norte de Quito que asciende 194.665 familias.

 

1.5.            Determinación de la población

 

Las unidades de observación son los jefes de familia de los hogares de clase media de la zona norte  (incluido  la parroquia de Calderón) del Distrito Metropolitano de Quito.

 

1.5.1.      Marco Muestral

 

Para calcular la muestra se consideró la siguiente población: hogares de clase media del censo de población y vivienda 2010 del norte de Quito y la parroquia del Calderón. La técnica esgrimida en el diseño de  la  encuesta  es  un muestreo  probabilístico,  sistemático  con  probabilidades  proporcional  al  tamaño  de  la muestra.

 

Las tres etapas para la selección de la muestra son las siguientes:

 

·         Las unidades de selección primarias  de muestreo  (USM) son el listado de todas las zonas de las parroquias urbanas del norte de Quito (parroquia rural de Calderón).

·         Las unidades secundarias de muestreo (USM) son los sectores de cada zona; y,

·         Las unidades terciarias de muestreo (UTM) son las manzanas de cada sector. (Instituto Nacional de Estadísticos y Censos, 2010).

 

1.5.2.      Determinación del tamaño de la muestra

 

Para el cálculo del tamaño de la muestra, se tomó como única unidad o dominio de estudio el conjunto los hogares de todas las zonas, sectores y manzanas. Para el cálculo se empleó el algoritmo del muestreo aleatorio simple de  proporciones que se presenta a continuación:

 

 

Dónde:

 

Z = valor tipificado a un nivel de confianza del 95%

p = proporción de hogares que carecen de vivienda propia

q = resto de los hogares que tienen vivienda

N = Número de hogares =81.759

e = error para la muestra= 5%

 

Para determinación de la proporción de hogares que arrienda vivienda, se realiza el cálculo de los porcentajes de hogares tomando los datos del ENIGHUR, específicamente la variable sobre la tenencia de la vivienda. (Ver Anexo 1)

Tabla 4 Tenencia de la vivienda

Tenencia de la vivienda

Porcentaje

Propia y la está pagando

2,60

Propia y totalmente pagada

39,40

Arriendo y/o anticresis

40,00

Cedida

16,90

Recibida por servicios

1,10

Total

100

Fuente: INEC, Censos de población y vivienda 2010

 

El déficit habitacional es alrededor de 40,0%. Tomando la variable de  segmentación  del mercado a la clase media (se tomó en cuenta los niveles de ingresos) que tienen los hogares en la ciudad de Quito. (Instituto Nacional de Estadísticos y Censos, 2010)

 

Tabla 5  Cálculo del tamaño de la muestra

N

p

Q

Z (95% confianza)

(5% de error)

n

81.759

0,50

0,50

1,96

0,05

206

Fuente: INEC, Censo de población y vivienda 2010

 

                        

 

 

Para el proyecto de factibilidad se aplicó 206 encuestas a las familias del sector norte de la ciudad de Quito.

 

1.5.3.      Metodología

 

Es la serie de actividades y métodos que se aplica a un estudio (factibilidad para la construcción y comercialización de departamentos en norte de la ciudad de Quito), para obtener información primaria se aplica los siguientes parámetros.

 

·         Objetivos de la encuesta

 

“Es un instrumento de la investigación de mercados que consiste en obtener información de las personas encuestadas mediante el uso de cuestionarios diseñados en forma previa para la obtención de información específica” (Alelú, Cantín, López, & Rodríguez, 2009). Esta técnica, tiene el objetivo de recopilar datos sobre los gustos, preferencias y aceptación del producto, además  permite conocer las características del mercado.

 

Proveer información confiable y necesaria para proponer un estudio de factibilidad para la construcción y venta de un proyecto habitacional en el sector norte del DMQ en el año 2019

 

·         Diseño de cuestionario

 

Los cuestionarios de la encuesta es un medio para conseguir información. “Ésta hace referencia a lo que las personas son, hacen, piensan, opinan, sienten, esperan, desean, quieren u odian, aprueban o desaprueban, o los motivos de sus actos, opiniones y actitudes (Díaz, 2002).

 

El  cuestionario fue  diseñado  acorde  a  los  objetivos  de  la  investigación.  Las  variables que se han empleado para la elaboración de las preguntas con  valores  de  respuesta  pre  codificadas,  de  tal  forma que  permita  al  encuestado  responder  debidamente  y permitir la  codificación y digitación. Se puede observar con todos los detalles en el anexo N° 2

 

El cuestionario está dividido en 6 módulos o grupos de preguntas que facilitan el ordenamiento de la información:

 

·         Módulo A: Identificación geográfica

·         Módulo B: Identificación muestral

·         Módulo C: Datos del entrevistado

·         Módulo D: Trabajo e ingresos

·         Modulo E: Vivienda 

·         Módulo F: Financieras  y adicionales.

 

1.1.1.      Preparación de cargas de trabajo y cartografía

 

Después de la selección de  las  unidades  muéstrales,  se  preparó  la  base  de  los  hogares  seleccionados,  de  tal  manera  que  se  puedan  definir  cargas  de  trabajo  para  cada  encuestador, a la par se verificó la cartografía, que está armonizada con las cargas de trabajo.

 

1.1.2.      Capacitación

 

Se cumplió con la capacitación de los entrevistadores que comprendió una ilustración detallada de los elementos del formulario, variables, esquemas de salteo y formas de lectura de las preguntas.

 

1.2.            Análisis de los resultados de la encuesta.

 

Se recopiló 206 encuestas cuyo resumen por parroquias y sectores se encuentra en el Anexo 3.

·         Identificación geográfica.

 

Según la encuesta, 17 de cada 100 familias que están distribuidas en 4 parroquias de la Zona Norte de la ciudad, se encuentran asentadas en la parroquia Calderón

 

 

Tabla 6  Distribución de familias por parroquia de la zona Norte de Quito

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

Condado L1

78

37,86%

Ponciano

49

23,79%

Kennedy

44

21,36%

Calderón

35

16,99%

Total

206

100,00%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

             Figura  2  Hogares por parroquia

             Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

El 16,99% de familias están distribuidas en el valle de Calderón que es parte del sector norte, ya que al ser altamente comercial es un lugar predilecto para quienes optan por emprender en un negocio, la parroquia Ponciano con 49 familias, lo que equivale al 23,79%, así también en la parroquia Kennedy reside 44 familias, que representa el 21,36%.

 

·         Identificación muestral.

 

Tabla 7  Especificaciones de las parroquias de la zona norte de Quito

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

Parroquia

Zona

Sector

Condado

22

3

35

15,84%

7

43

19,46%

Ponciano

63

6

17

7,69%

4

32

14,48%

Kennedy

104

2

44

19,91%

5

15

6,79%

Calderón 3

145

4

24

10,86%

3

11

4,98%

Total

221

100,00%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

De acuerdo a la encuesta realizada los sectores más poblados por parroquias son los siguientes: La parroquia Condado L1 tiene en el sector 3, 35 familias lo que es igual al 15, 84%, mientras que en el sector 7, existe 43 familias, cifra concerniente a 19,46%; así mismo la parroquia Ponciano, presente en el sector 6, 17 familias, lo que es equivalente a 7,69%, y en el sector 4, 32 familias lo que corresponde a 14,48%; de igual modo la parroquia Kennedy posee en el sector 2, 44 familias, relativo a 19,91%, y en el sector 5, 15 familias, referente a 6,79%, y finalmente la parroquia Calderón , que tiene en el sector 4 presenta 24 familias, concerniente a 10,86%, y en el sector 3, 11 familias lo que es igual a 4,98%. Las parroquias más pobladas son Condado L1, y Kennedy.

 

Tabla 8  Sexo

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Masculino

115

55,83%

b) Femenino

91

44,17%

Total

206

100,00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

·         Datos del entrevistado.

 

 

                   Figura  3  Sexo

                        Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

La tendencia en la encuesta fue mayormente masculina, ya que las familias a las que se les aplicó el cuestionario estaban constituidas por 115 hombres, lo que es igual al 56%, y del sexo femenino 91 mujeres, relativo a 44%.

 

Tabla 9 Edad

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

20  a 24 años

7

3,40%

25 a 29 años

11

5,34%

30 a 34 años

16

7,77%

35 a 39 años

20

9,71%

40 a 44 años

26

12,62%

45 a 49 años

31

15,05%

50 a 54 años

35

16,99%

55 a 59 años

54

26,21%

60 a 64 años

4

1,94%

Más de 65 años

2

0,97%

Total

206

100,00%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

             Figura  4 Edad

             Fuente: Encuesta a las familias de la zona norte de Quito

 

En la encuesta el grupo etéreo con mayor frecuencia lo constituye el rango de 55 a 59 años, presentando 11 familias, igual a 26,21%, además el rango 50 a 54 años, abarca 35 familias, lo que es igual a 16,99%, asimismo el grupo de 45 a 49 años, ostenta 31 familias, es decir 15,05%; mientras que el grupo de 40 a 44 años, alberga 26 familias, cifra equivalente a 12,62%, y el rango 35 a 39 años, tiene 20 familias, concerniente a 9,71%,  mientras que los grupos de 30 a 34 años, 25 a 29, y 20 a 24 tienen: 16 (7,77%), 11 (5,34%), y 7 (3,40%) respectivamente. Los rangos más altos de 60 a 64 años, y de más de 65, son los que menor cantidad de familias poseen.

 

·         Trabajo e ingresos.

 

1.      ¿Actualmente cuenta usted con un trabajo remunerado?

 

Tabla 10 Trabajo remunerado

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

195

94.66%

b) No

11

5.34%

Total

206

100.00%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

                Figura  5  Trabajo remunerado

               Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

De 206 encuestados, 195 (94,66%) manifestó contar con trabajo remunerado, mientras que 11 (5,34%), indicó no contar con uno, es meritorio aclarar que se conoce como trabajo remunerado a toda actividad que la persona realiza y recibe a cambio de un pago; por el contexto económico del país, donde día a día despiden de las empresas a empleados algunos encuestados expresaron no contar con trabajo remunerado.

 

2.      ¿Cuántos años lleva en su actual trabajo?

 

Tabla 11 Tiempo de trabajo

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) 0 a 4 años

18

8.74%

b) 5 a 9 años

42

20.39%

c) 10 a 14 años

54

26.21%

d)  15 a 19 años

49

23.79%

e) 20 a 24 años

28

13.59%

f) 25 y más

15

7.28%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                Figura  6  Tiempo de trabajo

                Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

La encuesta arrojó los siguientes resultados: El porcentaje mayor con 54 familias, equivalente a 26.21%, fue el rango de 10 a 14 años, seguido de 15 a 19 años, con 49 familias, cifra equivalente a 23.79%, mientras que el rango de 5 a 9 años, obtuvo 42 familias con 20.39%, y el rango de 20 a 24 años, 28 familias, concerniente a 13.59%, mientras que de 0 a 4 años, alcanzó 18 familias con 8.74%, siendo el rango de 25 y más con menor porcentaje, equivalente a 15 familias (7.28%).

 

3.      ¿Está afilado a algún tipo de seguro?

 

Tabla 12  Afiliado a seguro

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

165

80.10%

b) No

41

19.90%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                Figura  7  Afiliado a seguro

                     Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

Exactamente sólo 165 familias, cifra correspondiente a 80.10% se encuentra afiliada a algún tipo de seguro, mientras que 41 familias, lo que es igual a 19.90% no cuenta con algún tipo de seguro.

 

4.       ¿Cuál es la actividad económica a la que se dedica?

 

Tabla 13  Tiempo de trabajo

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Agricultura selvicultura y pesca

8

3.88%

b) Explotación de minas y canteras

6

2.91%

c) Sector público

39

18.93%

d) Construcción

15

7.28%

e) Comercio o negocio

58

28.16%

f) Transporte y almacenamiento

16

7.77%

g) Servicios financieros y seguros

24

11.65%

h) Servicios generales

35

16.99%

i) No definidos

5

2.43%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona norte de Quito

 

        Figura  8  Tiempo de trabajo

        Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

Las 206 familias encuestadas se dedican a diversas actividades económicas, que son: con el número de familias más altos, 58, equivalente a 28.16%, la actividad de comercio y negocio, al sector público, 39 familias, 8.93%, a servicios generales, 35 familias, 16.99%, a servicios financieros y seguros, 24 familias, 11.65%, a transporte y almacenamiento, 16 familias, 7.77%, a construcción, 15 familias, es decir 7.28%, a la actividad de agricultura, selvicultura y pesca, 8 familias, relativo a 3.88%, y a la explotación de minas y canteras, 6 familias, lo que es igual a 2.91%. Como podemos observar la actividad económica predominante es el comercio o negocio, y es que en Ecuador durante los últimos 10 años el emprendimiento ha crecido significativamente, a tal punto de convertirse en una alternativa rentable para obtener mayores ingresos económicos.

 

5.       ¿Su cónyuge cuenta con trabajo remunerado?

 

Tabla 14  Trabajo remunerado del cónyuge

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

182

88.35%

b) No

24

11.65%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona norte de Quito

 

                  Figura  9  Trabajo remunerado del cónyuge

                       Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

6.       ¿Cuál es el rango de ingreso de su conyugue?

 

Tabla 15  Ingreso del cónyuge

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) $366 a $618

51

24.76%

b) $618 a $918

102

49.51%

c) $918 a $3150

33

16.02%

d)  Más de $3150

20

9.71%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                 Figura  10  Ingreso del cónyuge

                      Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

De los 206 hogares encuestados, específicamente en 102 se manifestó que el cónyuge recibía un ingreso de $618 a $918, mientras que de $366 a $618 únicamente 51 hogares, 24.76% lo afirmaron, así también 33 hogares (16.02%) argumentaron que el ingreso de su cónyuge era de $918 a $3150, para 20 hogares, cifra correspondiente a 9.71%, indicó que percibía más de $3150. Las familias promedios en donde se perciben ingresos de $618 a $918 es donde por lo general la mujer trabaja en empresas privadas o sector público desempeñando cargos de servicios generales (auxiliares de contabilidad, asistentes administrativas, entre otros), a diferencia de quienes presentan ingresos de más de $618 que trabajan en el sector público o administran los propios negocios.

 

7.      ¿Cuántos miembros de su hogar tienen trabajo remunerado?

 

Tabla 16  Miembros del hogar con trabajo remunerado

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) 1

44

21.36%

b) 2

113

54.85%

c) 3

32

15.53%

d)  Más de 3

17

8.25%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                Figura  11  Miembros del hogar con trabajo remunerado

                     Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Al considerar que la familia está integrada por una pareja, los cuales tienen un proyecto de vida en común, que la mayoría de veces incluye hijos, era meritorio conocer cuántos miembros de los hogares poseían trabajo remunerado, porque eso los convierte en unidad económica, lo cual es determinante para futuras inversiones. En tal sentido,  en la presente pregunta la mayoría de familias 113 para ser precisos, contaba con 2 miembros (54.85%), que por lo general son padre y madre, mientras que 44 familias manifestaron sólo tener un miembro, 21.36%, así también 32 familias 15.53%, argumentaron tener 3, y únicamente 17 familias, dijeron más de 3 (8.25%). 

 

8.      ¿Cuál es el promedio de ingresos de los miembros del hogar que tienen trabajo remunerado?

 

Tabla 17  Promedio de ingresos de los miembros del hogar con trabajo remunerado

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) $366 a $618

31

15.05%

b) $618 a $918

123

59.71%

c) $918 a $3150

40

19.42%

d)  Más de $3150

12

5.83%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

                 Figura  12  Promedio de ingresos de los miembros del hogar con trabajo remunerado

                      Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

El promedio de ingresos de la mayoría de  hogares es de $618 a $918, valores que dijeron 123 familias, lo que es igual a 59.17%, así también 40, cifra igual a 19.42% expresó que el ingreso era de $918 a $3150, mientras que 31 (15.05%) arguyeron que $366 a $618, para finalmente 12 (5.83%) familias decir que más de $3150.

 

9.      La vivienda que ocupa este hogar es:

 

Tabla 18  Ocupación de vivienda

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Arriendo

68

33%

b) Propia y la están pagando

119

58%

c) Propia

10

5%

d) Cedida por servicios

9

4%

Total

206

100%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

         Figura  13  Ocupación de vivienda

         Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Las viviendas que mayoritariamente ocupan las 68 familias son arrendadas, cifra equivalente a 33%, no cuenta con casa propia, mientras que 119 familias (58%), sí posee casa propia y se encuentra pagándola, otras 10 familias (5%) tienen casa propia, para un número de 9 familias (4%) tener casa cedida por servicios.

 

10.  ¿Estaría dispuesto usted y su familia; contando con los mecanismos crediticios necesarios; a tener su casa propia?

 

Tabla 19  Tenencia de casa propia

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

179

86.89%

b) No

27

13.11%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

               Figura  14  Tenencia de casa propia

                    Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

En relación a la pregunta anterior, todas las familias que no poseen casa propia, están dispuestas a tener una, así lo corroboró la encuesta, donde 179 familias (86.89), así lo desean, para únicamente un porcentaje mínimo de 27 familias (13.11%), decir que no, porque probablemente ya las tienen.

 

11.  ¿A pesar de contar con casa propia, usted y su familia quisieran tener otra casa?

Tabla 20  Adquisición de casa

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

193

93.69%

b) No

13

6.31%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

              Figura  15  Adquisición de casa

                   Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

De total de familias encuestadas, 193 (93.69%) argumentaron que sí desean tener otra casa,  mientras que 13 (6.31%) declararon sentirse a gusto con la que tenían, por lo que su opción de respuesta fue no.

 

12.  ¿Qué tipo de vivienda preferiría al momento de comprar?

 

Tabla 21  Preferencia en vivienda

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Casa (conjunto habitacional)

31

15.05%

b) Departamento (edificio)

175

84.95%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                   Figura  16  Preferencia en vivienda

                        Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Las respuestas en esta pregunta estuvieron condicionas a varios factores, entre los que destaca el costo de las casas en comparación con los de los departamentos que son más económicos, puesto que 175 familias, 84.95% expresó que su anhelo era tener un departamento en un edifico, frente a 31 familias, 15.05% que expresó que prefería una casa en conjunto residencial.

 

13.   ¿Generalmente cuando existe este tipo de decisiones, cuál tiene la última palabra?

 

Tabla 22  Última palabra

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Jefe de hogar

103

63.19%

b) Cónyuge

47

28.83%

c) Común acuerdo

13

7.98%

Total

163

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

                Figura  17  Última palabra

                     Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Normalmente las decisiones en familia se toman llegando a un común acuerdo, pero por lo general siempre quién tiene la última palabra es el jefe de hogar, en tal sentido se confirmó dicha situación, en donde 103 familias (63.19%), expresaron que era el jefe de hogar quién tenía la última palabra, para 47 (28.83%), decir que era la cónyuge, situación que evidencia que comúnmente quien administra los recursos en el hogar es la mujer, frente a un hombre que frecuentemente lo genera, claro con honrosas excepciones, ahora bien, sólo 13 familias, 7.98%, argumentaron que sus decisiones se tomaban en común acuerdo.

 

 

 

14.  ¿Cuánto sería el monto máximo que pudiera destinar para la cuota inicial de la vivienda?

 

Tabla 23  Cuota inicial de vivienda

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) $10.000

148

71.84%

b) $20.000

26

12.62%

c) $30.000

13

6.31%

d) $40.000

10

4.85%

e) $50.000

7

3.40%

f)  Más de $50.0000

2

0.97%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

              Figura  18  Cuota inicial de vivienda

                   Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

De todas las familias que fueron encuestadas, 148 (71.84%) expresó que el monto máximo que destinaría para vivienda sería de $10.000, mientras que 26 (12.62%) dijo que $20.000, otro porcentaje de 13 familias, 6.31% infirió que $30.000, para sólo 10 familias, 4.85%, argüir que $40.000, y 7 familias, 3.40%, manifestar que $50.000, en relación a 2, cifra relativa  a 0.97%, que expresó que más de $50.000.

 

15.  ¿Entre que rango de valores estaría dispuesto a pagar mensualmente por la adquisición de una nueva casa?

 

Tabla 24  Valor mensual a pagar

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) $300 a $400

174

84.47%

b) $400 a $500

18

8.74%

c) $500 a $600

9

4.37%

d) $600 a $700

4

1.94%

e) Más de $700

1

0.49%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

Las  familias mayoritariamente estarían dispuestas a cancelar mensualmente por una casa entre $300 a $400, ya que 174 (84.47%) eligieron esa opción como respuesta, no obstante, 18 (8.74%) familias dijeron que de $400 a $500,  y 9 (4.37%) de $500 a $6000, a su vez sólo 4 familias (1.94%) expresó que de $600 a $700, y una sola (0.49%), dijo que más de $700.

 

              Figura  19  Valor mensual a pagar

                   Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

 

16.  ¿Cómo preferiría financiar la compra de su vivienda?

 

Tabla 25  Opciones de financiamiento

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Herencia familiar

7

3.40%

b) Ahorros propios

23

11.17%

c) Venta de vivienda anterior

9

4.37%

d) Venta de otro patrimonio

4

1.94%

e) BIESS

15

7.28%

f) Cooperativas

11

5.34%

g) Bancos

27

13.11%

h) Inmobiliarias

108

52.43%

i) Otros

2

0.97%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

             Figura  20  Opciones de financiamiento

                  Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Las personas que desean adquirir una vivienda eligen mayormente hacerlo por medio de inmobiliarias, 108 familias (52.43%) votaron por esa opción, mientras que 27 familias (13.11%) escogieron la opción de bancos, otras 23 familias (11.17%), decidieron utilizar los ahorros propios como fuente de financiamiento, para únicamente 15 familias (7.28%) optar por el BIESS como medio para conseguir su casa, no obstante, 11 familias (5.34%) seleccionaron la opción de cooperativas, y 9 familias (4.37%) escogieron vender su vivienda actual, para conseguir una mejor, así también existieron 7 familias (3.40%) que escogieron obtener una casa como herencia familiar, y mientras tanto siguen arrendando, para 4 (1.94%), esperar vender algún otro patrimonio, y así dar la cuota inicial o comprar una casa, mientras que 2 familias (0.97%) optaron por la opción otros.

 

17.  ¿Cuál cree usted que es el monto máximo que puede hacer frente para adquirir una vivienda?

 

Tabla 26  Opciones de financiamiento

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) $45.000

31

15.05%

b) $55.000

56

27.18%

c) $75.000

101

49.03%

d) $100.000

14

6.80%

e) $120.000

3

1.46%

f)  Más de $120.0000

1

0.49%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

              Figura  21  Monto máximo a cancelar

                   Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

 

Para adquirir una vivienda las familias pueden hacer frente a $75,000 como monto máximo, esta opción de respuesta fue seleccionada por 101 familias (49.03%), sin embargo, 56 familias (27.18%) dijeron que hasta $55.000, mientras que 31 familias (15.05%) argumentaron que $45.000, otras 14 familias (6.80%), expresaron $100.00, y 3 familias (1.46%), solamente 1 familia (0.49%) con poder adquisitivo elevado manifestó que hasta $120.000.

 

18.  ¿Estaría dispuesto a pagar más por una vivienda que cuente con servicios adicionales?

 

Tabla 27  Pago por servicios adicionales

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

145

70.39%

b) No

61

29.61%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

             Figura  22  Pago por servicios adicionales

                  Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Las familias encuestadas estarían totalmente dispuestas a pagar más por una vivienda que cuente con servicios adicionales, así lo confirmaron las 145 familias, cifra equivalente al 70.39% que manifestó que sí, sin embargo al considerar el costo de la vivienda, 61 familias (29.61%), infirieron que no.

 

 

19.  ¿Cuáles serían los servicios adicionales por los que estaría dispuesto a pagar un mayor precio por la vivienda?

 

Tabla 28  Tipo de servicios adicionales

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Guardianía

75

36.41%

b) Área comunal

9

4.37%

c) Parques y jardines

19

9.22%

d) Parqueadero

26

12.62%

e) TV satelital

23

11.17%

f) Piscinas

17

8.25%

g) Gimnasio

12

5.83%

h) Canchas

14

6.80%

i) Gas centralizado

11

5.34%

Total

206

100.00%

 Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

           Figura  23  Tipo de servicios adicionales

                Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Las familias estarían dispuestas a pagar un mayor precio por la vivienda, si esta presenta los siguientes servicios adicionales: Guardianía, 75 familias que simboliza el 36.41% eligieron esa opción,  parqueadero, 26 familias que representa el 12.62%, TV satelital, 23 familias que es igual al 11.17%, parques y jardines, 19 familias que corresponde a 9.22%, piscinas, 17 familias que constituye el 8.25%, canchas, 14 familias que personifica el  6.80%, gimnasio, 12 familias que interpreta el 5.83%, gas centralizado, 11 familias que simboliza el 5.34%, y finalmente el área comunal, que eligieron 9 familias, lo que es igual a 4.37%.

 

20.  ¿Está dispuesto a adquirir departamento en los últimos 12 meses futuros?

 

Tabla 29  Adquisición de departamento

Opciones

Frecuencia

Porcentaje

a) Si

84

40,78%

b) No

122

59,22%

Total

206

100,00%

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

 

               Figura  24  Adquisición de departamento

                    Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito

 

Efectivamente las familias encuestadas anhelan adquirir una vivienda durante los próximos 12 meses,  siempre y cuando esta les brinde todas las comodidades, es decir, les asegure los servicios necesarios para obtener el buen vivir, por lo cual 84 familias (40,78%) tienen en los proyectos de vida adquirir un departamento, mientras que 122 familias (59,22%) aún no se deciden,  situación última que se encuentra sujeta al contexto económico del país.

 

1.3.            Determinación y proyección de la demanda

 

Para proyectar la demanda de los departamentos en el norte de Quito según las encuestas (pregunta N° 9), el 33% arriendan departamentos. A continuación, se presenta la proyección según las familias que arrienda departamentos.

 

Tabla 30  Proyección de la demanda

 

Año

Población

Hogares

2017

      725.778,00

                188.910,00

2018

      736.750,00

                191.766,00

2019

      759.194,00

                194.665,00

2020

      770.671,00

                197.608,00

2021

      782.322,00

                200.595,00

2022

      794.149,00

                203.628,00

2023

      806.155,00

                206.706,00

2024

      818.342,00

                209.831,00

Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito

 

Para el año 2019 la población en estudio es 759.194 habitantes o 194.665,00 hogares; donde 64.258 viven en viviendas arrendas /anticresis. El porcentaje se obtiene en la encuesta (pregunta N° 9).

 

Además, se presenta la proyección de la demanda según los  hogares que estarían dispuestos a adquirir un departamento en los próximos 12 meses y la cantidad de metros cuadrados.

 

Tabla 31  Proyección de la demanda para los 12 meses futuros

 

Año

Arrienda /Anticresis

Hogares que desearía adquirir en los próximos 12 años

Casas de 74 metros cuadros

Metros Cuadrados

2017

62.332

25.419

74

1’881.006

2018

63.274

25.803

74

1’909.422

2019

64.229

26.193

74

1’938.282

2020

65.199

26.588

74

1’967.512

2021

66.184

26.989

74

1’997.186

2022

67.183

27.397

74

2’027.378

2023

68.233

27.823

74

2´058.902

2024

69.265

28.244

74

2´090.056

Adaptado: INEC, Censos de población y vivienda 2010

 

Después de determinar las familias que podrían adquirir departamentos que asciende a 26.193 (departamentos de 74 metros en promedio), multiplicado (74 metros* 26.193 familias) es igual a 1’938.282 metros cuadrados. Y por último se proyecta la demanda en dólares por los ingresos obtenidos.

 

Tabla 32  Proyección de la demanda por ingresos

Año

Hogares

Precio por metro

USD Departamentos

USD total hogares

2017

188.910,00

822,97

60.900,00

1.548.565.200,00

2018

191.766,00

832,19

61.582,00

1.589.554.584,00

2019

194.665,00

841,51

62.272,00

1.631.650.944,00

2020

197.608,00

850,93

62.969,00

1.674.912.431,00

2021

200.595,00

860,46

63.674,00

1.719.261.674,00

2022

203.628,00

870,10

64.387,00

1.764.783.283,00

2023

206.706,00

879,85

65.109,00

1´811.527.707,00

2024

209.831,00

889,70

65.838,00

1´859.528.472,00

 

 

 

Según las observaciones e investigaciones de campo un departamento de 65 metros esta en $53,500 en el sector de Calderón (Marianitas), base tomada desde OLX (venta de casas y departamentos el mes de marzo 2018), en base a ese costo se calculó para los departamentos de 74 metros; donde el precio por metro asciende a 841,51 para el año 2019; para los siguientes años se considera un incremento de 1,12% de la tasa de inflación (diciembre 2018). La proyección en dólares en la demanda de departamentos asciende a $1.631.650.944.

 

Después de analizar la demanda se concluye que las familias del sector de Quito, valle de Calderón desea adquirir un departamento.

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