ESTUDIO DE MERCADO (CONSTRUCCIÓN)
1.
ESTUDIO DE MERCADO
El
estudio de mercado se refiere a ideas relativas a la compra y venta
(transacciones comerciales) de productos y servicios (productores y clientes
demandan).
El
estudio de mercado proporciona información apropiada sobre la demanda, oferta,
precios de productos y servicios inmobiliarios que permitirá enfocarse de forma
objetiva en la construcción y comercialización de departamentos en el sector
norte de la ciudad de Quito.
1.1.
Objetivo del estudio
1.1.1.
Objetivo general
Analizar
el mercado del sector de la construcción para proponer un estudio de factibilidad
para la construcción y venta de un proyecto habitacional en el sector norte DMQ
en el año 2017.
1.1.2.
Objetivos específicos
·
Realizar un estudio de
mercado para determinar la demanda y oferta de vivienda en el sector norte del
DMQ.
·
Efectuar un estudio
técnico y administrativo para determinar el tamaño, capacidad, localización,
requerimientos, aspectos legales que se relaciona con el proyecto habitacional.
·
Calcular y analizar los
costos, gastos e ingresos que se incurriría en la construcción y venta del proyecto
habitacional.
·
Elaborar un estudio
económico para garantizar la viabilidad y rentabilidad del proyecto
habitacional.
1.1.
Productos y servicios
La
propuesta es ofertar y comercializar viviendas en el sector norte de Quito:
Figura 1 Viviendas
en el sector norte de Quito
Fuente: www.google.com.ec (2017)
1.2.
Segmentación del mercado
La
segmentación de mercado permite señalar y dividir a las variables relacionadas con el sector
inmobiliario en función del: nivel de ingresos, capacidad de ahorro y deseo de
adquirir un departamento en el norte de Quito (sector valle de Calderón). A
continuación se presenta la segmentación de la propuesta:
Tabla
1 Segmentación de mercado
Segmentación |
Detalle |
Geográfica
|
Provincia
Pichincha, Ciudad de Quito, sector norte de Quito |
Demográfica
|
Números de
hogares del norte de la ciudad de Quito. |
Socioeconómica
|
Nivel
ingresos superiores a $600 mensuales de las familias del norte de Quito. Clase
social media |
Fuente:
INEC, 2010
1.3.
Población a atender
La
comercialización de los departamentos se realizará en el norte de Quito, sector
de Marianitas, valle de Calderón.
Tabla
2 Población del Sector Norte de
Quito
Años |
Parroquias
- Población |
|||||||||||
Cotocollao |
Ponceano |
Comité
del Pueblo |
El
Condado |
Carcelén |
Jipijapa |
Cochapamba |
Concepción |
Kennedy |
San
Isidro del Inca |
Calderón |
Total |
|
2010 |
31.623 |
54.052 |
46.932 |
86.094 |
54.938 |
35.475 |
57.910 |
32.269 |
69.484 |
41.785 |
15.2731 |
663.293 |
2001 |
33.026 |
52.106 |
37.133 |
54.938 |
39.614 |
35.646 |
44.613 |
37.357 |
70.227 |
28.720 |
85.828 |
519.208 |
1990 |
28.832 |
41.107 |
22.152 |
21.497 |
23.052 |
31.938 |
27.557 |
40.667 |
67.298 |
12.675 |
36.297 |
353.072 |
Número de personas por hogares |
3,27 |
3,33 |
3,58 |
3,75 |
3,52 |
2,96 |
3,52 |
2,95 |
3,19 |
3,61 |
3,68 |
3,40 |
Fuente:
INEC, 2010
El
proyecto inmobiliario será comercializado a los habitantes del sector norte de
Quito, a las siguientes parroquias: Cotocollao, Ponceano, Comité del Pueblo, El
Condado, Carcelén, Jipijapa, Cochapamba, Concepción, Kennedy, San Isidro del
Inca, Calderón; la suma de habitantes para el año 2010 fue de 663.293
habitantes con un promedio de personas por familia de 3,40 (promedio de todas las parroquias que se utilizará para la
proyección en familias, la misma que se proyectó con una tasa de crecimiento
poblacional del 1,51%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censo 2010.
Además, el mismo organismo determina que un hogar está compuesta por 3,9
personas (censo 2010). Con estos datos se proyectó la población hasta el año
2024
A continuación, se presenta la proyección
de la población y familias de la ciudad de Quito.
Tabla
3 Proyección de la población hasta el año 2024
Año |
Población |
Familias |
2010 |
663.293 |
170.075 |
2011 |
673.309 |
172.643 |
2012 |
683.476 |
175.250 |
2013 |
693.796 |
177.896 |
2014 |
704.272 |
180.583 |
2015 |
714.907 |
183.309 |
2016 |
725.702 |
186.077 |
2017 |
736.660 |
188.887 |
2018 |
747.784 |
191.739 |
2019 |
759.194 |
194.665 |
2020 |
770.671 |
197.608 |
2021 |
782.322 |
200.595 |
2022 |
794.149 |
203.628 |
2023 |
806.155 |
206.706 |
2024 |
818.342 |
209.831 |
Fuente:
INEC, 2010
El
año base que se consideró para el estudio es el 2019 con 759.194 habitantes
equivalentes a 194.665 familias. Además, se utilizó la tasa de crecimiento
poblacional del 1,51% anual del norte de Quito.
1.4.
Mercado objetivo
Son
todas las familias que habitan en el sector Norte de Quito que asciende 194.665
familias.
1.5.
Determinación de la población
Las
unidades de observación son los jefes de familia de los hogares de clase media
de la zona norte (incluido la parroquia de Calderón) del Distrito
Metropolitano de Quito.
1.5.1.
Marco Muestral
Para
calcular la muestra se consideró la siguiente población: hogares de clase media del censo de población y vivienda 2010 del norte
de Quito y la parroquia del Calderón. La técnica esgrimida en el diseño de la
encuesta es un muestreo
probabilístico, sistemático con
probabilidades proporcional al
tamaño de la muestra.
Las
tres etapas para la selección de la muestra son las siguientes:
·
Las unidades de selección primarias
de muestreo (USM) son el listado
de todas las zonas de las parroquias urbanas del norte de Quito (parroquia
rural de Calderón).
·
Las unidades secundarias de muestreo (USM) son los sectores de cada
zona; y,
·
Las unidades terciarias de muestreo (UTM) son las manzanas de cada sector.
1.5.2.
Determinación del tamaño de la
muestra
Para
el cálculo del tamaño de la muestra, se tomó como única unidad o dominio de
estudio el conjunto los hogares de todas las zonas, sectores y manzanas. Para
el cálculo se empleó el algoritmo del muestreo aleatorio simple de proporciones que se presenta a continuación:
Dónde:
Z = valor tipificado a un nivel de
confianza del 95%
p = proporción de hogares que carecen de
vivienda propia
q = resto de los hogares que tienen
vivienda
N = Número de hogares =81.759
e = error para la muestra= 5%
Para
determinación de la proporción de hogares que arrienda vivienda, se realiza el
cálculo de los porcentajes de hogares tomando los datos del ENIGHUR,
específicamente la variable sobre la tenencia de la vivienda. (Ver Anexo 1)
Tabla
4 Tenencia de la vivienda
Tenencia de la vivienda |
Porcentaje |
Propia
y la está pagando |
2,60 |
Propia
y totalmente pagada |
39,40 |
Arriendo y/o anticresis |
40,00 |
Cedida |
16,90 |
Recibida
por servicios |
1,10 |
Total |
100 |
Fuente: INEC, Censos de población y vivienda 2010
El
déficit habitacional es alrededor de 40,0%. Tomando la variable de segmentación del mercado a la clase media (se tomó en
cuenta los niveles de ingresos) que tienen los hogares en la ciudad de Quito.
Tabla
5 Cálculo del tamaño de la muestra
N |
p |
Q |
Z (95% confianza) |
(5% de error) |
n |
81.759 |
0,50 |
0,50 |
1,96 |
0,05 |
206 |
Fuente: INEC,
Censo de población y vivienda 2010
Para
el proyecto de factibilidad se aplicó 206 encuestas a las familias del sector
norte de la ciudad de Quito.
1.5.3.
Metodología
Es
la serie de actividades y métodos que se aplica a un estudio (factibilidad para
la construcción y comercialización de departamentos en norte de la ciudad de
Quito), para obtener información primaria se aplica los siguientes parámetros.
·
Objetivos
de la encuesta
“Es un instrumento de
la investigación de mercados que consiste en obtener información de las
personas encuestadas mediante el uso de cuestionarios diseñados en forma previa
para la obtención de información específica”
Proveer información
confiable y necesaria para proponer un estudio de factibilidad para la construcción y venta de
un proyecto habitacional en el sector norte del DMQ en el año 2019
·
Diseño de cuestionario
Los cuestionarios de
la encuesta es un medio para conseguir información. “Ésta hace referencia a lo
que las personas son, hacen, piensan, opinan, sienten, esperan, desean, quieren
u odian, aprueban o desaprueban, o los motivos de sus actos, opiniones y
actitudes
El cuestionario fue diseñado
acorde a los
objetivos de la investigación. Las
variables que se han empleado para la elaboración de las preguntas
con valores de
respuesta pre codificadas,
de tal forma que
permita al encuestado
responder debidamente y permitir la
codificación y digitación. Se puede observar con todos los detalles en
el anexo N° 2
El
cuestionario está dividido en 6 módulos o grupos de preguntas que facilitan el
ordenamiento de la información:
·
Módulo
A: Identificación geográfica
·
Módulo
B: Identificación muestral
·
Módulo
C: Datos del entrevistado
·
Módulo
D: Trabajo e ingresos
·
Modulo
E: Vivienda
·
Módulo
F: Financieras y adicionales.
1.1.1.
Preparación de cargas de
trabajo y cartografía
Después
de la selección de las unidades
muéstrales, se preparó
la base de
los hogares seleccionados, de
tal manera que se puedan
definir cargas de
trabajo para cada
encuestador, a la par se verificó la cartografía, que está armonizada con
las cargas de trabajo.
1.1.2.
Capacitación
Se
cumplió con la capacitación de los entrevistadores que comprendió una
ilustración detallada de los elementos del formulario, variables, esquemas de
salteo y formas de lectura de las preguntas.
1.2.
Análisis de los resultados de
la encuesta.
Se
recopiló 206 encuestas cuyo resumen por parroquias y sectores se encuentra en
el Anexo 3.
·
Identificación
geográfica.
Según
la encuesta, 17 de cada 100 familias que están distribuidas en 4 parroquias de
la Zona Norte de la ciudad, se encuentran asentadas en la parroquia Calderón
Tabla
6 Distribución de familias por parroquia de la
zona Norte de Quito
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
Condado
L1 |
78 |
37,86% |
Ponciano |
49 |
23,79% |
Kennedy |
44 |
21,36% |
Calderón |
35 |
16,99% |
Total |
206 |
100,00% |
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
Figura 2 Hogares por parroquia
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
El
16,99% de familias están distribuidas en el valle de Calderón que es parte del
sector norte, ya que al ser altamente comercial es un lugar predilecto para
quienes optan por emprender en un negocio, la parroquia Ponciano con 49
familias, lo que equivale al 23,79%, así también en la parroquia Kennedy reside
44 familias, que representa el 21,36%.
·
Identificación muestral.
Tabla
7 Especificaciones de las parroquias de
la zona norte de Quito
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
||
Parroquia |
Zona |
Sector |
||
Condado
|
22 |
3 |
35 |
15,84% |
7 |
43 |
19,46% |
||
Ponciano |
63 |
6 |
17 |
7,69% |
4 |
32 |
14,48% |
||
Kennedy |
104 |
2 |
44 |
19,91% |
5 |
15 |
6,79% |
||
Calderón
3 |
145 |
4 |
24 |
10,86% |
3 |
11 |
4,98% |
||
Total |
221 |
100,00% |
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
De acuerdo a la encuesta realizada los sectores más
poblados por parroquias son los siguientes: La parroquia Condado L1 tiene en el
sector 3, 35 familias lo que es igual al 15, 84%, mientras que en el sector 7,
existe 43 familias, cifra concerniente a 19,46%; así mismo la parroquia
Ponciano, presente en el sector 6, 17 familias, lo que es equivalente a 7,69%,
y en el sector 4, 32 familias lo que corresponde a 14,48%; de igual modo la
parroquia Kennedy posee en el sector 2, 44 familias, relativo a 19,91%, y en el
sector 5, 15 familias, referente a 6,79%, y finalmente la parroquia Calderón ,
que tiene en el sector 4 presenta 24 familias, concerniente a 10,86%, y en el
sector 3, 11 familias lo que es igual a 4,98%. Las parroquias más pobladas son
Condado L1, y Kennedy.
Tabla
8 Sexo
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a)
Masculino |
115 |
55,83% |
b)
Femenino |
91 |
44,17% |
Total |
206 |
100,00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
·
Datos del entrevistado.
Figura 3 Sexo
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
La tendencia
en la encuesta fue mayormente masculina, ya que las familias a las que se les
aplicó el cuestionario estaban constituidas por 115 hombres, lo que es igual al
56%, y del sexo femenino 91 mujeres, relativo a 44%.
Tabla
9 Edad
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
20 a 24 años |
7 |
3,40% |
25
a 29 años |
11 |
5,34% |
30
a 34 años |
16 |
7,77% |
35
a 39 años |
20 |
9,71% |
40
a 44 años |
26 |
12,62% |
45
a 49 años |
31 |
15,05% |
50
a 54 años |
35 |
16,99% |
55
a 59 años |
54 |
26,21% |
60
a 64 años |
4 |
1,94% |
Más
de 65 años |
2 |
0,97% |
Total |
206 |
100,00% |
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
Figura 4 Edad
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona norte de Quito
En la encuesta el grupo etéreo con mayor frecuencia lo
constituye el rango de 55 a 59 años, presentando 11 familias, igual a 26,21%,
además el rango 50 a 54 años, abarca 35 familias, lo que es igual a 16,99%,
asimismo el grupo de 45 a 49 años, ostenta 31 familias, es decir 15,05%;
mientras que el grupo de 40 a 44 años, alberga 26 familias, cifra equivalente a
12,62%, y el rango 35 a 39 años, tiene 20 familias, concerniente a 9,71%, mientras que los grupos de 30 a 34 años, 25 a
29, y 20 a 24 tienen: 16 (7,77%), 11 (5,34%), y 7 (3,40%) respectivamente. Los
rangos más altos de 60 a 64 años, y de más de 65, son los que menor cantidad de
familias poseen.
·
Trabajo e ingresos.
1.
¿Actualmente cuenta usted con un trabajo remunerado?
Tabla
10 Trabajo
remunerado
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
195 |
94.66% |
b) No |
11 |
5.34% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 5 Trabajo remunerado
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
De 206 encuestados, 195 (94,66%) manifestó contar con
trabajo remunerado, mientras que 11 (5,34%), indicó no contar con uno, es
meritorio aclarar que se conoce como trabajo remunerado a toda actividad que la
persona realiza y recibe a cambio de un pago; por el contexto económico del
país, donde día a día despiden de las empresas a empleados algunos encuestados
expresaron no contar con trabajo remunerado.
2. ¿Cuántos años lleva en su actual trabajo?
Tabla
11 Tiempo
de trabajo
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) 0 a 4 años |
18 |
8.74% |
b) 5 a 9 años |
42 |
20.39% |
c) 10 a 14 años |
54 |
26.21% |
d)
15 a 19 años |
49 |
23.79% |
e) 20 a 24 años |
28 |
13.59% |
f) 25 y más |
15 |
7.28% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 6 Tiempo de trabajo
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
La encuesta arrojó
los siguientes resultados: El porcentaje mayor con 54 familias, equivalente a
26.21%, fue el rango de 10 a 14 años, seguido de 15 a 19 años, con 49 familias,
cifra equivalente a 23.79%, mientras que el rango de 5 a 9 años, obtuvo 42
familias con 20.39%, y el rango de 20 a 24 años, 28 familias, concerniente a
13.59%, mientras que de 0 a 4 años, alcanzó 18 familias con 8.74%, siendo el
rango de 25 y más con menor porcentaje, equivalente a 15 familias (7.28%).
3. ¿Está afilado a algún tipo de seguro?
Tabla 12 Afiliado
a seguro
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
165 |
80.10% |
b) No |
41 |
19.90% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta
a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 7 Afiliado a seguro
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Exactamente sólo 165 familias, cifra
correspondiente a 80.10% se encuentra afiliada a algún tipo de seguro, mientras
que 41 familias, lo que es igual a 19.90% no cuenta con algún tipo de seguro.
4. ¿Cuál es la actividad económica a la que se
dedica?
Tabla
13 Tiempo
de trabajo
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Agricultura selvicultura y pesca |
8 |
3.88% |
b) Explotación de minas y canteras |
6 |
2.91% |
c) Sector público |
39 |
18.93% |
d) Construcción |
15 |
7.28% |
e) Comercio o negocio |
58 |
28.16% |
f) Transporte y almacenamiento |
16 |
7.77% |
g) Servicios financieros y seguros |
24 |
11.65% |
h) Servicios generales |
35 |
16.99% |
i) No definidos |
5 |
2.43% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona norte de Quito
Figura
8 Tiempo de trabajo
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
Las 206 familias
encuestadas se dedican a diversas actividades económicas, que son: con el
número de familias más altos, 58, equivalente a 28.16%, la actividad de
comercio y negocio, al sector público, 39 familias, 8.93%, a servicios
generales, 35 familias, 16.99%, a servicios financieros y seguros, 24 familias,
11.65%, a transporte y almacenamiento, 16 familias, 7.77%, a construcción, 15
familias, es decir 7.28%, a la actividad de agricultura, selvicultura y pesca,
8 familias, relativo a 3.88%, y a la explotación de minas y canteras, 6
familias, lo que es igual a 2.91%. Como podemos observar la actividad económica
predominante es el comercio o negocio, y es que en Ecuador durante los últimos
10 años el emprendimiento ha crecido significativamente, a tal punto de
convertirse en una alternativa rentable para obtener mayores ingresos
económicos.
5. ¿Su cónyuge cuenta con trabajo remunerado?
Tabla
14 Trabajo
remunerado del cónyuge
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
182 |
88.35% |
b) No |
24 |
11.65% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona norte de Quito
Figura 9 Trabajo remunerado del cónyuge
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
6. ¿Cuál es el rango de ingreso de su conyugue?
Tabla
15 Ingreso
del cónyuge
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) $366 a $618 |
51 |
24.76% |
b) $618 a $918 |
102 |
49.51% |
c) $918 a $3150 |
33 |
16.02% |
d) Más de $3150 |
20 |
9.71% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
Figura 10 Ingreso del cónyuge
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
De los 206 hogares encuestados,
específicamente en 102 se manifestó que el cónyuge recibía un ingreso de $618 a
$918, mientras que de $366 a $618 únicamente 51 hogares, 24.76% lo afirmaron,
así también 33 hogares (16.02%) argumentaron que el ingreso de su cónyuge era
de $918 a $3150, para 20 hogares, cifra correspondiente a 9.71%, indicó que
percibía más de $3150. Las familias promedios en donde se perciben ingresos de
$618 a $918 es donde por lo general la mujer trabaja en empresas privadas o
sector público desempeñando cargos de servicios generales (auxiliares de
contabilidad, asistentes administrativas, entre otros), a diferencia de quienes
presentan ingresos de más de $618 que trabajan en el sector público o
administran los propios negocios.
7. ¿Cuántos miembros de su hogar tienen trabajo
remunerado?
Tabla
16 Miembros
del hogar con trabajo remunerado
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) 1 |
44 |
21.36% |
b) 2 |
113 |
54.85% |
c) 3 |
32 |
15.53% |
d) Más de 3 |
17 |
8.25% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 11 Miembros del hogar con trabajo remunerado
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Al considerar que
la familia está integrada por una pareja, los cuales tienen un proyecto de vida
en común, que la mayoría de veces incluye hijos, era meritorio conocer cuántos
miembros de los hogares poseían trabajo remunerado, porque eso los convierte en
unidad económica, lo cual es determinante para futuras inversiones. En tal
sentido, en la presente pregunta la
mayoría de familias 113 para ser precisos, contaba con 2 miembros (54.85%), que
por lo general son padre y madre, mientras que 44 familias manifestaron sólo
tener un miembro, 21.36%, así también 32 familias 15.53%, argumentaron tener 3,
y únicamente 17 familias, dijeron más de 3 (8.25%).
8. ¿Cuál es el promedio de ingresos de los
miembros del hogar que tienen trabajo remunerado?
Tabla
17 Promedio
de ingresos de los miembros del hogar con trabajo remunerado
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) $366 a $618 |
31 |
15.05% |
b) $618 a $918 |
123 |
59.71% |
c) $918 a $3150 |
40 |
19.42% |
d) Más de $3150 |
12 |
5.83% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 12 Promedio de ingresos de los miembros del
hogar con trabajo remunerado
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
El
promedio de ingresos de la mayoría de
hogares es de $618 a $918, valores que dijeron 123 familias, lo que es
igual a 59.17%, así también 40, cifra igual a 19.42% expresó que el ingreso era
de $918 a $3150, mientras que 31 (15.05%) arguyeron que $366 a $618, para
finalmente 12 (5.83%) familias decir que más de $3150.
9. La vivienda que ocupa este hogar es:
Tabla
18 Ocupación
de vivienda
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Arriendo |
68 |
33% |
b) Propia y la están pagando |
119 |
58% |
c) Propia |
10 |
5% |
d) Cedida por servicios |
9 |
4% |
Total |
206 |
100% |
Fuente: Encuesta
a las familias de la zona Norte de Quito
Figura
13 Ocupación
de vivienda
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Las viviendas que mayoritariamente
ocupan las 68 familias son arrendadas, cifra equivalente a 33%, no cuenta con
casa propia, mientras que 119 familias (58%), sí posee casa propia y se
encuentra pagándola, otras 10 familias (5%) tienen casa propia, para un número
de 9 familias (4%) tener casa cedida por servicios.
10. ¿Estaría dispuesto usted y su familia;
contando con los mecanismos crediticios necesarios; a tener su casa propia?
Tabla
19 Tenencia
de casa propia
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
179 |
86.89% |
b) No |
27 |
13.11% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 14 Tenencia de casa propia
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
En relación a la pregunta anterior,
todas las familias que no poseen casa propia, están dispuestas a tener una, así
lo corroboró la encuesta, donde 179 familias (86.89), así lo desean, para
únicamente un porcentaje mínimo de 27 familias (13.11%), decir que no, porque
probablemente ya las tienen.
11. ¿A pesar de contar con casa propia, usted y su
familia quisieran tener otra casa?
Tabla
20 Adquisición
de casa
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
193 |
93.69% |
b) No |
13 |
6.31% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 15 Adquisición de casa
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
De total de familias encuestadas, 193
(93.69%) argumentaron que sí desean tener otra casa, mientras que 13 (6.31%) declararon sentirse a
gusto con la que tenían, por lo que su opción de respuesta fue no.
12. ¿Qué tipo de vivienda preferiría al momento de
comprar?
Tabla
21 Preferencia
en vivienda
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Casa (conjunto habitacional) |
31 |
15.05% |
b) Departamento (edificio) |
175 |
84.95% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 16 Preferencia en vivienda
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Las respuestas en esta pregunta
estuvieron condicionas a varios factores, entre los que destaca el costo de las
casas en comparación con los de los departamentos que son más económicos,
puesto que 175 familias, 84.95% expresó que su anhelo era tener un departamento
en un edifico, frente a 31 familias, 15.05% que expresó que prefería una casa
en conjunto residencial.
13. ¿Generalmente cuando existe este tipo de
decisiones, cuál tiene la última palabra?
Tabla
22 Última
palabra
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Jefe de hogar |
103 |
63.19% |
b) Cónyuge |
47 |
28.83% |
c) Común acuerdo |
13 |
7.98% |
Total |
163 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 17 Última palabra
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Normalmente las decisiones en familia se
toman llegando a un común acuerdo, pero por lo general siempre quién tiene la
última palabra es el jefe de hogar, en tal sentido se confirmó dicha situación,
en donde 103 familias (63.19%), expresaron que era el jefe de hogar quién tenía
la última palabra, para 47 (28.83%), decir que era la cónyuge, situación que
evidencia que comúnmente quien administra los recursos en el hogar es la mujer,
frente a un hombre que frecuentemente lo genera, claro con honrosas
excepciones, ahora bien, sólo 13 familias, 7.98%, argumentaron que sus
decisiones se tomaban en común acuerdo.
14. ¿Cuánto sería el monto máximo que pudiera
destinar para la cuota inicial de la vivienda?
Tabla
23 Cuota
inicial de vivienda
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) $10.000 |
148 |
71.84% |
b) $20.000 |
26 |
12.62% |
c) $30.000 |
13 |
6.31% |
d) $40.000 |
10 |
4.85% |
e) $50.000 |
7 |
3.40% |
f) Más de $50.0000 |
2 |
0.97% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 18 Cuota inicial de vivienda
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
De todas las familias que fueron
encuestadas, 148 (71.84%) expresó que el monto máximo que destinaría para
vivienda sería de $10.000, mientras que 26 (12.62%) dijo que $20.000, otro
porcentaje de 13 familias, 6.31% infirió que $30.000, para sólo 10 familias,
4.85%, argüir que $40.000, y 7 familias, 3.40%, manifestar que $50.000, en
relación a 2, cifra relativa a 0.97%,
que expresó que más de $50.000.
15. ¿Entre que rango de valores estaría dispuesto
a pagar mensualmente por la adquisición de una nueva casa?
Tabla
24 Valor
mensual a pagar
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) $300 a $400 |
174 |
84.47% |
b) $400 a $500 |
18 |
8.74% |
c) $500 a $600 |
9 |
4.37% |
d) $600 a $700 |
4 |
1.94% |
e) Más de $700 |
1 |
0.49% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Las
familias mayoritariamente estarían dispuestas a cancelar mensualmente
por una casa entre $300 a $400, ya que 174 (84.47%) eligieron esa opción como
respuesta, no obstante, 18 (8.74%) familias dijeron que de $400 a $500, y 9 (4.37%) de $500 a $6000, a su vez sólo 4
familias (1.94%) expresó que de $600 a $700, y una sola (0.49%), dijo que más
de $700.
Figura 19 Valor mensual a pagar
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
16. ¿Cómo preferiría financiar la compra de su
vivienda?
Tabla
25 Opciones
de financiamiento
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Herencia familiar |
7 |
3.40% |
b) Ahorros propios |
23 |
11.17% |
c) Venta de vivienda anterior |
9 |
4.37% |
d) Venta de otro patrimonio |
4 |
1.94% |
e) BIESS |
15 |
7.28% |
f) Cooperativas |
11 |
5.34% |
g) Bancos |
27 |
13.11% |
h) Inmobiliarias |
108 |
52.43% |
i) Otros |
2 |
0.97% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 20 Opciones de financiamiento
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Las personas que desean adquirir una
vivienda eligen mayormente hacerlo por medio de inmobiliarias, 108 familias
(52.43%) votaron por esa opción, mientras que 27 familias (13.11%) escogieron
la opción de bancos, otras 23 familias (11.17%), decidieron utilizar los
ahorros propios como fuente de financiamiento, para únicamente 15 familias
(7.28%) optar por el BIESS como medio para conseguir su casa, no obstante, 11
familias (5.34%) seleccionaron la opción de cooperativas, y 9 familias (4.37%)
escogieron vender su vivienda actual, para conseguir una mejor, así también
existieron 7 familias (3.40%) que escogieron obtener una casa como herencia
familiar, y mientras tanto siguen arrendando, para 4 (1.94%), esperar vender
algún otro patrimonio, y así dar la cuota inicial o comprar una casa, mientras
que 2 familias (0.97%) optaron por la opción otros.
17. ¿Cuál cree usted que es el monto máximo que
puede hacer frente para adquirir una vivienda?
Tabla
26 Opciones
de financiamiento
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) $45.000 |
31 |
15.05% |
b) $55.000 |
56 |
27.18% |
c) $75.000 |
101 |
49.03% |
d) $100.000 |
14 |
6.80% |
e) $120.000 |
3 |
1.46% |
f) Más de $120.0000 |
1 |
0.49% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 21 Monto máximo a cancelar
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Para adquirir una vivienda las familias
pueden hacer frente a $75,000 como monto máximo, esta opción de respuesta fue
seleccionada por 101 familias (49.03%), sin embargo, 56 familias (27.18%)
dijeron que hasta $55.000, mientras que 31 familias (15.05%) argumentaron que
$45.000, otras 14 familias (6.80%), expresaron $100.00, y 3 familias (1.46%),
solamente 1 familia (0.49%) con poder adquisitivo elevado manifestó que hasta
$120.000.
18. ¿Estaría dispuesto a pagar más por una
vivienda que cuente con servicios adicionales?
Tabla
27 Pago
por servicios adicionales
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
145 |
70.39% |
b) No |
61 |
29.61% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 22 Pago por servicios adicionales
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Las familias encuestadas estarían
totalmente dispuestas a pagar más por una vivienda que cuente con servicios
adicionales, así lo confirmaron las 145 familias, cifra equivalente al 70.39%
que manifestó que sí, sin embargo al considerar el costo de la vivienda, 61
familias (29.61%), infirieron que no.
19. ¿Cuáles serían los servicios adicionales por
los que estaría dispuesto a pagar un mayor precio por la vivienda?
Tabla
28 Tipo de
servicios adicionales
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Guardianía |
75 |
36.41% |
b) Área comunal |
9 |
4.37% |
c) Parques y jardines |
19 |
9.22% |
d) Parqueadero |
26 |
12.62% |
e) TV satelital |
23 |
11.17% |
f) Piscinas |
17 |
8.25% |
g) Gimnasio |
12 |
5.83% |
h) Canchas |
14 |
6.80% |
i) Gas centralizado |
11 |
5.34% |
Total |
206 |
100.00% |
Fuente: Encuesta a las
familias de la zona Norte de Quito
Figura
23 Tipo de servicios adicionales
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Las familias estarían dispuestas a
pagar un mayor precio por la vivienda, si esta presenta los siguientes
servicios adicionales: Guardianía, 75 familias que simboliza el 36.41% eligieron
esa opción, parqueadero, 26 familias que
representa el 12.62%, TV satelital, 23 familias que es igual al 11.17%, parques
y jardines, 19 familias que corresponde a 9.22%, piscinas, 17 familias que
constituye el 8.25%, canchas, 14 familias que personifica el 6.80%, gimnasio, 12 familias que interpreta
el 5.83%, gas centralizado, 11 familias que simboliza el 5.34%, y finalmente el
área comunal, que eligieron 9 familias, lo que es igual a 4.37%.
20. ¿Está dispuesto a adquirir departamento en los
últimos 12 meses futuros?
Tabla
29 Adquisición
de departamento
Opciones |
Frecuencia |
Porcentaje |
a) Si |
84 |
40,78% |
b) No |
122 |
59,22% |
Total |
206 |
100,00% |
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Figura 24 Adquisición de departamento
Fuente: Encuesta a los hogares de la zona Norte de Quito
Efectivamente las familias encuestadas
anhelan adquirir una vivienda durante los próximos 12 meses, siempre y cuando esta les brinde todas las
comodidades, es decir, les asegure los servicios necesarios para obtener el
buen vivir, por lo cual 84 familias (40,78%) tienen en los proyectos de vida
adquirir un departamento, mientras que 122 familias (59,22%) aún no se
deciden, situación última que se
encuentra sujeta al contexto económico del país.
1.3.
Determinación y proyección de
la demanda
Para proyectar la
demanda de los departamentos en el norte de Quito según las encuestas (pregunta
N° 9), el 33% arriendan departamentos. A continuación, se presenta la
proyección según las
familias que arrienda departamentos.
Tabla 30 Proyección de la demanda
Año |
Población |
Hogares |
2017 |
725.778,00 |
188.910,00
|
2018 |
736.750,00 |
191.766,00
|
2019 |
759.194,00 |
194.665,00
|
2020 |
770.671,00 |
197.608,00
|
2021 |
782.322,00 |
200.595,00
|
2022 |
794.149,00 |
203.628,00
|
2023 |
806.155,00 |
206.706,00
|
2024 |
818.342,00 |
209.831,00
|
Fuente: Encuesta a las familias de la zona Norte de Quito
Para el año 2019 la
población en estudio es 759.194 habitantes o 194.665,00 hogares; donde 64.258
viven en viviendas arrendas /anticresis. El porcentaje se obtiene en la
encuesta (pregunta N° 9).
Además, se presenta la
proyección de la demanda según los hogares que estarían dispuestos a adquirir un
departamento en los próximos 12 meses y la cantidad de metros cuadrados.
Tabla
31 Proyección de la demanda para los 12 meses
futuros
Año |
Arrienda /Anticresis |
Hogares que desearía adquirir en los
próximos 12 años |
Casas de 74 metros cuadros |
Metros Cuadrados |
2017 |
62.332 |
25.419 |
74 |
1’881.006 |
2018 |
63.274 |
25.803 |
74 |
1’909.422 |
2019 |
64.229 |
26.193 |
74 |
1’938.282 |
2020 |
65.199 |
26.588 |
74 |
1’967.512 |
2021 |
66.184 |
26.989 |
74 |
1’997.186 |
2022 |
67.183 |
27.397 |
74 |
2’027.378 |
2023 |
68.233 |
27.823 |
74 |
2´058.902 |
2024 |
69.265 |
28.244 |
74 |
2´090.056 |
Adaptado: INEC, Censos de población y vivienda 2010
Después de determinar
las familias que podrían adquirir departamentos que asciende a 26.193 (departamentos de 74
metros en promedio), multiplicado (74 metros* 26.193 familias) es igual a 1’938.282
metros cuadrados. Y por último se proyecta la demanda en dólares por los
ingresos obtenidos.
Tabla 32 Proyección de la demanda
por ingresos
Año |
Hogares |
Precio por metro |
USD Departamentos |
USD total hogares |
2017 |
188.910,00 |
822,97 |
60.900,00 |
1.548.565.200,00 |
2018 |
191.766,00 |
832,19 |
61.582,00 |
1.589.554.584,00 |
2019 |
194.665,00 |
841,51 |
62.272,00 |
1.631.650.944,00 |
2020 |
197.608,00 |
850,93 |
62.969,00 |
1.674.912.431,00 |
2021 |
200.595,00 |
860,46 |
63.674,00 |
1.719.261.674,00 |
2022 |
203.628,00 |
870,10 |
64.387,00 |
1.764.783.283,00 |
2023 |
206.706,00 |
879,85 |
65.109,00 |
1´811.527.707,00 |
2024 |
209.831,00 |
889,70 |
65.838,00 |
1´859.528.472,00 |
Según las
observaciones e investigaciones de campo un departamento de 65 metros esta en
$53,500 en el sector de Calderón (Marianitas), base tomada desde OLX (venta de
casas y departamentos el mes de marzo 2018), en base a ese costo se calculó
para los departamentos de 74 metros; donde el precio por metro asciende a
841,51 para el año 2019; para los siguientes años se considera un incremento de
1,12% de la tasa de inflación (diciembre 2018). La proyección en dólares en la
demanda de departamentos asciende a $1.631.650.944.
Después de analizar la
demanda se concluye que las familias del sector de Quito, valle de Calderón
desea adquirir un departamento.
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